FP3級に合格するために必要な不動産に関する知識集

土地や建物の登記

法務局で行う

不動産登記簿

表題部・・・表示に関する登記→所在地・面積・構造など

権利部・・・権利に関する登記

権利部甲区・・・所有権に関する事項

権利部乙区・・・所有権以外の権利(抵当権や賃借権など)に関する事項

登記事項証明書

手数料さえ納付すれば誰でも取得できる

登記所の窓口、インターネット、申請書による取得方法がある

登記の公信力

登記には公信力がないため、登記名義=本当の権利者では無い場合がある

この場合、登記により被害を被ったとしても、保護されない

登記の対抗力

登記には公信力は無いが、対抗力がある。

対抗力があれば、第3者に対して所有権利の正当性を主張できる

建築基準法

壁芯面積

壁や柱の中心線ではかられた建物の面積

マンションなどの物件情報はこれが使われる

内法面積

壁の内側の寸法ではかられた建物の面積

登記記録上の面積はこちらで表示される

通常の建物は内法面積により表示される

建築面積

最高限度は指定建ぺい率×敷地面積

延べ面積の上限

【前面道路の幅○m×4分の10(宅地の場合)】と【指定容積率】のどちらか低い方×敷地面積

宅地以外は6分の10を乗じる

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合

各用途地域毎に限度が決まっている

建ぺい率の異なる地域にまたがって建物を建てる場合は、平均荷重し、建ぺい率を計算する

特定行政庁の指定する角地にある敷地の場合、建ぺい率の緩和措置として10%加算

容積率

敷地面積に対する建築物の延べ面積

各用途地域毎に限度が決まっている

ただし、前面道路が12m未満の場合は、前面道路の幅○m×4分の10(宅地の場合)などを適用することになる(延べ面積の項目参照)

また、二つ以上の道路に面しているときは、幅の広い方の道路が前面道路と見なされます

日陰規制

日陰による高さの制限

住居系の用の地域、近隣商業地域、準工業地域に適用される

商業地域、工業地域、工業専用地域は適用外

建築基準上の道路の境界線

都市計画区域内にある幅員4m未満の道路の場合、建築基準上の道路については、中心線から2m後退したラインが道路境界線と見なされる

普通借地権

借地借家法に規定されている

借地権設定後最初の更新までは20年、2回目以降は10年毎となる

事業用定期借地権

借地借家法に規定される定期借地権の一種

事業用として使用することを目的とした借地権であり、居住用建物を目的として設定することはできない

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)

契約期間→際限なし(1年未満もOK)

契約には公正証書などの書面により行う

更新(再契約)は、正当な理由があれば、借主からの請求を拒否することができる

普通借家契約(普通建物借家契約)

1年未満の期間の場合、期間の定めのないものとして扱われる

貸主は正当な理由無く更新請求を拒むことはできない

不動産取得税

物件を売買・贈与・交換・建築(新築・増築・改築)した場合に係る税金

都道府県税

不動産所得

不動産所得は総収入金額-必要経費

必要経費には

運営費用・減価償却費・租税公課・借入金の利子

が該当する。

借入金の元本は該当しない

固定資産税

毎年1月1日現在で市町村の固定資産課税台帳に登録されている者に課税される

標準税率→1.4%(ただし、条例によって変えることもできる)

3年ごとに評価替えがある。

年の途中で所有者が売買などにより変更となった場合、所有期間によって負担割合を按分することが一般的

小規模住宅用地等の評価減の特例(固定資産税)

1戸あたり200㎡以下の部分は課税標準が6分の1(200㎡超えは3分の1)

宅地建物取引業者

売主がこの業者の場合、相手が同業者でない場合は手付金は20%以下に制限される

また、一定の手付金保全措置を実施することが義務づけられる

仲介手数料

宅地建物取引業者の媒介によって物件を購入する場合は、一般的に買主が仲介手数料を払う

建物の売買契約成立後、引き渡し前に物件が滅失した場合

買主は物件がなくとも支払いの義務が生じる

手付金

売買契約時、相手方の解約権を認める目的、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償または違約金として買主から売主に対して支払われるお金

契約履行前であれば、契約を解除することができるが、

「買主」は支払った手付金を放棄

「売主」は支払われた手付金の2倍の金額を償還

となる

瑕疵担保責任

買主が建物等に隠れた瑕疵を見つけた場合、発見してから1年以内であれば契約を解除できる。

売買契約においては瑕疵担保責任を一切負わないという特約を付けることもできる。

ただし、売主によって異なる

個人の場合・・・特約を付けることができる

宅地建物取引業者の場合・・・買主に不利となる特約は付けれない

土地の価格

土地の価格には売主と買主の合意で決める実勢価格公的な価格の大きく2種類ある

公示価格

一般の土地取引価格の指標となる価格

基準日:毎年1月1日

公表日:3月下旬

決定機関:国土交通省

基準地標準価格(基準地価格・標準価格とも言う)

一般の土地取引価格の指標となる価格。補足的に使用される

基準日:毎年7月1日

公表日:9月下旬

決定機関:都道府県

固定資産税評価額

固定資産税・不動産取得税の計算基礎となる価格

基準日:3年に一度 1月1日

公表日:3月から4月

決定機関:市町村

相続税評価額(路線価とも言う)

基準日:毎年1月1日

公表日:7月1日

決定機関:国税庁

区分所有建物

専有部分と敷地利用権が一体化しているため、専有部分を分離して処分することはできない→分離処分の禁止

区分所有法

区分所有物の所有形態、専有部分と敷地の権利・管理について定めたもの

建て替え決議は、議決権の5分の4以上の賛成が必要

都市計画法

商業地域・・・店舗・ホテル・病院・大学・住宅などの建築が可能

工業地域・・・住宅OK

工業専用地域・・・住宅の建築は禁止

診療所保育所すべての用途地域で可能

市街化区域内における開発行為

1,000㎡以上の開発行為は、都道府県知事の許可が必要

都市計画税

都市計画事業の費用として充てるための税金→市町村税

原則市街化区域内の土地家屋所有者に課される

課税標準額→固定資産税

税率上限が0.3%

登録免許税

所有権の移転登記、保存登記にかかる税金(国税)

課税標準→固定資産税

不動産所得の損益通算

不動産所得が赤字でも土地購入のための借入金の利子は損益対象の算定には入れれない

個人に対して低額譲渡した場合も損益通算できない

不動産取得税

標準税率は4%だが、H30年3月31日までは、特例により3%

相続の場合は課税対象外(相続税が発生)

購入や贈与の場合は課税対象

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

長期(5年以上)及び短期(5年以下)ともに適用となる。

所有期間が10年以下でも適用

回数は3年に1度適用可能

また、譲渡相手が配偶者や直系血族(親や子)、同一生計の親族には適用できない

適用者の所得は本控除適用条件に入らない

印紙税

土地の売買契約や、賃貸借契約などの契約書に課税される

契約書を双方1枚ずつ作った場合は印紙税もそれぞれ課税される

印紙税を怠った場合、税額2倍相当の過怠税がつく

不動産所得の総収入

不動産所得のうち敷金など返還を要するものは、収入に含まれない

住宅の貸し付けに係る消費税

1ヶ月以上の貸し付けには消費税は係らない

1ヶ月未満の場合は消費税が発生する

等価交換方式

土地所有者が土地を提供する代わりに、建物の工事費をデベロッパー(土地開発者)が負担する

それぞれの出資比率によって、土地と建物を交換する

不動産鑑定評価基準

原価法・・・不動産の再調査価格を求め、減価修正を行う

取引事例比較法・・・取引事例価格を元に時点修正を行う

収益還元法・・・対象となる不動産が将来生み出すであろう収益を元に不動産価格を算定する

流動性リスク

不動産と株式では、投資としては、株式の方が流動性・換金性が高く。流動性リスクが低い

会社型の不動産投資信託

投資法人が投資家に対して投資証券を発行、不動産から生じる賃料収入、譲渡益などを投資家へ分配

不動産取引の媒介契約

一般媒介契約・・・複数の不動産業者に仲介を依頼できる。自分で見つけることもできる・・・期間無制限(標準約款上では3ヶ月)

専任媒介契約・・・特定の不動産業者に仲介を依頼。自分で見つけることもできる・・・期間3ヶ月以内

専属専任媒介契約・・・特定の不動産業者に仲介を依頼。自分で見つけてはいけない・・・期間3ヶ月以内

不動産売買取引における瑕疵

買主は瑕疵を知った時から1年以内に申し出ることで損害賠償を求めることができる

第1種低層居住専用地域

老人ホーム・診療所・保育所

市街化区域

すでに市街化している区域または、10年以内に市街化を図るべき区域

1,000㎡以上の開発を行う場合は都道府県知事の許可が必要

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域。

宅地造成などは禁じられている

農地を宅地に転用する場合の許可

原則として都道府県知事の許可が必要

ただし、市街化区域内の一定の農地については、農業委員会に届け出すれば都道府県知事の許可は不要

建築物の敷地における道路

幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある

DCF法

投資対象不動産の価格を求める手法

保有期間中に投資対象不動産から得られると予測される各期の純収益の緩和と、保有期間終了時の当該不動産の売却予定額をそれぞれの現在価値に割り引いた上で合計した者を投資対象不動産の収益価格とするもの。

要は将来生み出す価値を現在の資産を元に算出するということ

NOI利回り(純利回り)

不動産投資の収益性を評価するための基本的な利回り

不動産の年間収入-経費(年間費用)を投資総額で割る

J-REIT(不動産投資信託)

多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託

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ruby(るびぃ)

ruby(るびぃ)

Apple製品、デジカメ、Minecraft、スプラトゥーンが大好きです。ガジェットを駆使して人生を豊かに便利にする方法を日々考案中。
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